Le constat avant travaux par un Commissaire de Justice pacifie les relations entre une entreprise, son donneur d’ordre, les riverains ou voisins du lieu du chantier, s’il est réalisé selon les formes.
Depuis le 1er juillet 2022, il n’y a plus d’huissiers de justice en France. A cette date, en effet, les 2.945 huissiers de justice et les 415 commissaires-priseurs judiciaires ont été réunis dans la nouvelle profession de « commissaire de justice » qui compte donc désormais 3.360 membres répartis sur tout le territoire français. La profession se féminise jusqu’à représenter 80% des effectifs des nouvelles promotions. Au point que les Pouvoirs Publics s’en inquiètent, paraît-il. Le salariat se développe. Bref, la profession se modernise.
Les missions n’ont pas changé, les commissaires de justice réalisent environ un million de constats par an, dont une bonne partie pour les entreprises, maîtres d’ouvrage et collectivités territoriales dans le bâtiment et les travaux publics.
Les vertus du constat
Benoît Santoire, président de la Chambre Nationale des commissaires de justice, et Jean-Luc Bourdiec, spécialiste du constat de justice, ont souligné jeudi 16 juin à quel point le véritable – accent sur véritable – constat de justice est un instrument utile pour toutes sortes d’acteurs du monde du bâtiment et des travaux publics.
En matière de constat, un commissaire de justice a une compétence nationale, mais il est plus raisonnable de faire appel aux commissaires de justice établis localement. Pour bien faire, selon Benoît Santoire, un constat doit être rendu en 96 heures au maximum.
Un constat avant travaux – un recueil de photographies commentées par le commissaire de justice – donne une image exacte d’un site, fige la situation. Il permet, par exemple, de désarmer les réclamations de mauvaise foi : « la fissure n’était pas là avant les travaux ! Si, si, nous, commissaire de justice, avions constaté sa présence avant le début des travaux. » Selon les deux commissaires de justice, le taux de réclamations infondées a plutôt tendance à croître. Ce qui désarme les contestations et permet de ne pas aller jusqu’à un procès, toujours long et coûteux.
Un commissaire de justice est en effet contraint par la loi de réaliser un constat complet, indépendant, neutre, loyal, localisé et daté. En échange, la loi indique que le contenu du constat ne peut être remis en cause, sauf à intenter devant la justice un recours en faux contre le commissaire de justice. Un commissaire de justice n’est pas un expert judiciaire. Il décrit une situation de manière complète ; mais s’il met en évidence une faille dans un mur, il ne se prononce pas sur sa cause.
De la même manière, les commissaires de justice réalisent de nombreux constats durant les travaux. Dans un chantier important, par exemple, une entreprise fait constater qu’elle ne peut pas intervenir sur le chantier parce que les autres lots ne sont pas prêts. Ce qui lui permet d’être exonérée des pénalités de retard.
En fin de travaux, le constat atteste notamment de la date de fin de travaux. Ce qui sert à arrêter des pénalités de retard éventuellement appliquées, … Bref, le constat avant, durant et après travaux n’est pas nécessairement contradictoire. Il sert aussi à pacifier les relations entre les parties.
Les prix d’un constat sont libres, sauf dans un seul cas : le constat d’état des lieux locatif fixé, en métropole, à 109,58€ pour un logement de moins de 50 m², 127,67€ pour un logement de 50 à 150 m² et 191,51€ pour les logements de plus de 150 m², avec un TVA de 20% appliquée à ce tarif et une indemnité de déplacement.
L’intervention d’un commissaire de justice coûte entre 250 et 300 € de l’heure. Ce qui place le coût HT de la plupart des constats autour de 1 000 €.
Une modernisation des outils
Les commissaires de justice se réuniront en congrès à Paris les 8 et 9 décembre. A cette occasion, la Chambre Nationale va présenter à ses membres un nouvel outil baptisé « Caméra 360 » qui permet de capturer un site de manière détaillée et d’afficher les résultats à l’écran de façon conviviale. Plusieurs caméras, dont une de marque Ricoh, ont été retenues pour la réalisation de ce constat 2.0.
A partir d’une série de photos, un panorama du lieu du constat est réalisé par l’application Caméra 360, dans lequel il est possible de se déplacer. Des icônes sur l’image indique les emplacements où sont disponibles des commentaires, des images plus détaillées, etc. Un clic sur une icône mène à l’emplacement d’un contenu enrichi. ©CNCJ
La CNCJ proposera l’outil Caméra 360 à tous ses membres, assorti d’une formation à son utilisation. Pour l’instant, chaque utilisateur hébergera lui-même le fichier résultant. Mais la CNCJ étudie des partenariats pour proposer à ses membres un stockage sécurisé dans le cloud, avec gestion des accès en fonctions d’autorisations accordées par chaque commissaire de justice pour chacun de ses fichiers. Ce qui facilitera la consultation du constat 2.0 par ses commanditaires.
De même, comme de plus en plus de commissaires de justice souhaitent utiliser des drones pour prendre des photographies en hauteur – toitures, … -, la CNCJ propose avec un partenaire une formation d’une semaine, théorique et pratique, pour l’apprentissage du pilotage d’un drone et des autorisations administratives qui doivent être obtenues, leu par lieu, pour avoir droit de le faire voler.
Comme de nombreuses entreprises, les commissaires de justice peinent à recruter. La CNCJ va donc présenter à son congrès de décembre un projet de communication sur Instagram et TikTok pour attirer les jeunes. Nous avons hâte de voir les clips des commissaires de justice sur TikTok.
Attention aux arnaques
Benoît Santoire, à gauche, et Jean-Luc Bourdiec soulignent qu’un certain nombre d’applications apparaissent sur internet et se proposent d’envoyer à un commissaire de justice des photos prises par une entreprise ou un particulier. Laissant entendre que le commissaire de justice établira un constat équivalent à celui qu’il réalise d’habitude. C’est faux. Un constat requiert la présence du commissaire de justice sur le site. ©PP
Dans le cas de l’emploi de ces applications, tout ce dont pourra attester le commissaire de justice, c’est qu’il a reçu telle photo, tel jour et à telle heure. Ce qui n’aura aucune valeur juridique, comme en attestent plusieurs jurisprudences.
Dans un arrêt du 24 juin 2021, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a écarté un tel constat, le considérant impropre à prouver la réalité de la chose objet de la photographie. En l’espèce, le justiciable souhaitait amener la preuve du stationnement d’un véhicule. La Cour d’appel relevait que : « Le constat […] ne fait que constater des photos prises par le gérant » (l’utilisateur de l’application). « Ces procès-verbaux établis […] selon un procédé ne relevant pas de l’office de l’Huissier instrumentaire qui n’a pas lui-même procédé aux constatations figurant sur les documents numériques transmis, ne peuvent être considérés comme constitutifs de la preuve. »
Il n’y a en soi rien d’illégal dans le service vendu par ces plateformes s’il se limite au constat de dépôt de photographies ou de dépôt de tout acte juridique. Ce qui est illégal, en revanche, c’est de présenter ce service de constat de dépôt, comme produisant des effets équivalents à celui d’un constat de commissaire de justice portant sur la chose objet de la photographie.
La CNCJ a agi en justice et obtenu gain de cause contre une société qui pratiquait ce type de confusion. Ces applications sont désormais plus prudentes et ne présentent plus leurs services d’une façon aussi clairement trompeuse. Mais elles continuent d’utiliser l’ignorance du public sur la technicité juridique du constat et de jouer sur cette confusion. Rien ne vaut un huissier, pardon, un commissaire de justice présent sur un site pour réaliser son constat.
Source : batirama.com / Pascal Poggi
