Que vous désiriez quitter votre logement ou que votre propriétaire souhaite vous donner congé, la rupture du bail locatif doit respecter un certain nombre de règles.
Des changements de vie, d’ordre familial, personnel ou professionnel, peuvent contraindre un locataire à déménager. Contrairement au propriétaire/bailleur, il peut rompre son contrat de bail à tout moment, à condition d’en informer ce dernier, de respecter un préavis et de continuer à tenir ses engagements.
Durée du bail
La signature d’un bail locatif engage le propriétaire, personne physique, pour une durée de 3 ans, renouvelable tacitement. Ce délai peut être porté à 6 ans si le bailleur est une personne morale (société, association…). Sa durée peut toutefois être réduite pour un logement vide, à condition que le bail soit conclu pour minimum 1 an et qu’un événement professionnel ou familial justifie cette durée exceptionnelle. Dans ce cas, le motif doit être inscrit dans le contrat. A noter que la durée du bail pour un meublé est systématiquement d’un an.
Résiliation à l’initiative du locataire
Le locataire peut quitter son habitation à tout moment, quel que soit le type de logement (logement social ou du secteur privé, dont logement soumis à la loi de 1948). Pour ce faire, il doit donner congé au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), par acte d’huissier ou par courrier remis en main propre contre signature ou récépissé. L’envoi d’un simple courrier électronique pour donner congé n’est donc pas valide, même si le destinataire l’accepte par retour de mail.
Le délai du préavis court à compter de la date de réception de ce courrier (le cachet de la Poste faisant foi en cas de LRAR).
Attention, une fois la demande effectuée, il n’est pas possible de revenir en arrière sans l’accord du propriétaire.
Le locataire reste redevable de son loyer et des charges locatives pendant toute la durée du préavis, sauf si le logement est occupé par un nouveau locataire et en accord avec le propriétaire. Toutefois, le loyer dû par le locataire lors du dernier mois du préavis est fixé proportionnellement au nombre de jours restant à courir jusqu’au terme du préavis. Enfin, le locataire est tenu de continuer d’entretenir le logement, voire de remettre les lieux dans leur état initial s’il a effectué des aménagements et que le propriétaire en fait la demande.
Résiliation à l’initiative du propriétaire
Le propriétaire est tenu au respect de conditions de forme, de délais mais également de motifs pour résilier le bail. Ainsi, il ne peut donner congé au locataire que dans trois cas de figure : la vente du logement, sa reprise (pour y habiter ou pour y loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux. Cette notion n’étant pas définie par la loi, le locataire peut contester le congé devant le juge et ce sera au propriétaire d’apporter la preuve du bien-fondé de la résiliation.
Dans tous les cas, le congé ne peut être donné qu’à l’expiration du contrat de bail (3 ou 6 ans) et moyennant le respect d’un préavis fixé à 6 mois pour un logement vide, à 3 mois pour un meublé. Les modalités d’envoi sont les mêmes que pour le locataire, à savoir lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier ou courrier remis en main propre contre signature ou récépissé. Enfin, le contenu de la lettre de congé est également réglementé en fonction du motif de résiliation.
Certains locataires sont cependant protégés, selon leur âge et leurs revenus. En fonction de la situation, soit le propriétaire ne peut pas donner congé, soit il doit proposer des solutions de relogement.
Délais du préavis réduit
Le délai de préavis peut être ramené à un mois pour les logements vides dans certaines situations. C’est le cas notamment des habitations en zone tendue, c’est-à-dire situées dans des zones urbaines de plus de 50 000 habitants où la demande de logements est plus importante que l’offre. Parmi les autres raisons possibles, notons la perte involontaire d’emploi, la mutation professionnelle, un premier emploi (ou la reprise d’un emploi), l’état de santé, l’attribution d’un logement social, l’octroi du RSA ou de l’AAH (allocation aux adultes handicapés), ou encore en cas de violences conjugales.
Néanmoins, si le locataire ne répond à aucune de ces conditions, il peut négocier un congé plus rapide avec son propriétaire.
Enfin, un locataire a la possibilité de quitter les lieux sans préavis dès lors que logement ne respecte pas les critères de décence, sa santé et sa sécurité étant mises en danger.
Restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie sert à couvrir les éventuels manquements du locataire. Il ne peut donc en aucun cas être déduit du montant du dernier loyer. Il sera en principe reversé par le propriétaire au locataire après la fin du bail. A noter que le délai de restitution diffère selon la situation : si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai de restitution est fixé à un mois maximum. Si des détériorations sont constatées, le délai est de deux mois. Dans les deux cas, le montant peut être amputé de retenues, notamment pour couvrir des frais liés aux dégradations ou travaux locatifs, ou encore en cas d’impayés (à condition qu’elles soient justifiées par des photos, devis, factures, etc. »)
Le locataire peut contester ces retenues par lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas de non-restitution, le locataire doit mettre le propriétaire en demeure de restituer le dépôt de garantie également par courrier RAR. Si le litige persiste, il pourra être porté devant la Commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice (préalable obligatoire en cas de litige d’une valeur inférieure à 5 000 €). En cas d’échec, le juge des contentieux de la protection pourra être saisi dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
Source : https://www.lalsace.fr/societe/2022/01/17/resiliation-de-bail-quelles-sont-les-regles
